鹤壁要债公司成功调解物业纠纷中，应保障物业公司就其已提供的服务获得报酬的基本权利，防止个别业主滥用抗辩权导致物业运营困难、损害其他缴费业主权益—某物业公司与李某物业服务合同纠纷

鹤壁要债公司成功调解物业纠纷中，应保障物业公司就其已提供的服务获得报酬的基本权利，防止个别业主滥用抗辩权导致物业运营困难、损害其他缴费业主权益—某物业公司与李某物业服务合同纠纷。

一、基本案情

2022年1月1日，某物业公司与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定由物业公司为该小区提供物业服务，最初，物业公司按照协议约定进行物业管理服务，业主也承担了缴纳物业费的义务，双方之间并没有任何纠纷。但是，2022年，李某突然开始找各种理由拒绝向物业公司缴纳物业费。在此间，物业公司通过电话联系、书面发送信函等方式多次向其催缴欠下的物业费，李某等业主均置之不理。在多次索要无果的情况下，该物业公司诉至法院，要求业主承担物业费。

二、裁判要旨

审理法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即物业公司所提供的物业服务合同包括了对全体业主的共有部分，李某虽未缴费，但物业公司仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已缴费业主所缴纳的物业费所维系的，物业公司收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款的规定，业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故本案中李某接受物业公司服务且不能证明物业公司确实存有过错的情况下仍需缴纳物业费。

三、典型意义

本案采用要素式起诉状，将主要争议焦点明确表达，法官通过要素式起诉状抓主要矛盾，在庭审中从安抚当事人情绪到平衡双方合法利益、从辨析当事人责任到双方对判决结果满意的全过程，充分体现了依法判案、案结事了的原则。小区物业虽然并非“万能管家”，但应担当起“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围内也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业公司之间的矛盾，无论是物业公司还是业主，都一定要冷静客观、换位思考，共同营造和谐美好的小区环境。